En hyresfastighet går runt ekonomiskt när intäkterna täcker samtliga kostnader. Den punkten kallas break even eller lönsamhetsgräns. Fastigheten ger då inget överskott, men ägaren behöver heller inte skjuta till pengar för den löpande ekonomin.

Det låter som en enkel jämförelse mellan hyror och utgifter. I praktiken missas ofta kostnader som vakans, underhåll och amortering. Då ser fastigheten lönsam ut trots att pengarna på kontot minskar.

Börja med intäkterna som verkligen kommer in

Utgå från betalda hyror under ett normalt år. Ta med bostäder, lokaler, garage, parkeringsplatser och andra återkommande intäkter. Möjliga framtida hyror kan visas i en separat kalkyl, men bör inte bära huvudscenariot.

En fastighet kan exempelvis ha avtalade hyror på 1 080 000 kronor per år. Om en lokal står tom under halva året och hyran är 15 000 kronor i månaden försvinner 90 000 kronor. Den verkliga intäkten blir då 990 000 kronor.

Dela upp kostnaderna i tre grupper

En tydlig break even-kalkyl blir enklare om utgifterna delas upp. Först kommer den löpande driften, sedan finansieringen och till sist kostnader som inte uppstår varje månad men ändå hör till ägandet.

• Löpande drift: värme, vatten, försäkring, fastighetsskötsel, sophämtning och mindre reparationer.
• Finansiering: ränta, amortering och eventuella återkommande låneavgifter.
• Långsiktiga kostnader: större underhåll, hyresbortfall och planerade renoveringar.

Driftkostnaderna går ofta att hämta från säljarens bokföring. Kontrollera flera år, eftersom energipriser och reparationskostnader kan variera kraftigt. Lägg också till sådant som säljaren har skött själv men som du behöver köpa in.

Räkna fram fastighetens lönsamhetsgräns

Anta att fastighetens totala kostnader är 900 000 kronor per år. Då behöver intäkterna också uppgå till minst 900 000 kronor för att fastigheten ska nå break even.

Om årsintäkterna är 990 000 kronor ligger fastigheten 90 000 kronor över gränsen. Marginalen motsvarar 7 500 kronor i månaden. Det är ett överskott, men inte nödvändigtvis ett tryggt sådant.

Exempel: Hyresintäkter 990 000 kr – drift 360 000 kr – ränta 320 000 kr – amortering 120 000 kr – underhållsreserv 100 000 kr = 90 000 kr kvar per år.

En enda större reparation kan använda hela årets överskott. Break even visar därför var gränsen går, men marginalen ovanför gränsen visar hur robust affären är.

Amortering kan räknas på två sätt

Amortering är inte en kostnad i resultaträkningen eftersom skulden minskar. Pengarna lämnar ändå bankkontot. Den behöver därför tas med när frågan är om fastigheten klarar sina betalningar utan kapitaltillskott.

Gör gärna två beräkningar. Den första visar resultatet före amortering och säger mer om fastighetens löpande intjäningsförmåga. Den andra visar kassaflödet efter amortering och svarar på hur mycket pengar som faktiskt blir kvar.

Vakans flyttar break even snabbare än många tror

Vakans betyder att en lägenhet eller lokal står tom. Kostnader för värme, försäkring och lån fortsätter samtidigt att komma. Därför påverkas resultatet mer än bara genom den uteblivna hyran.

Om en fastighet med tio likvärdiga lägenheter precis når break even vid full uthyrning räcker en tom lägenhet för att skapa underskott. En kalkyl med god marginal kan däremot klara en kortare vakans utan att ägaren behöver skjuta till pengar.

Testa räntan i flera nivåer

Räntan är ofta den mest rörliga stora utgiften. Ett lån på 8 miljoner kronor kostar 320 000 kronor per år vid 4 procents ränta. Vid 6 procent blir kostnaden 480 000 kronor. Lönsamhetsgränsen flyttas då upp med 160 000 kronor.

Räkna därför på minst ett normalt scenario och ett pressat scenario. I det pressade scenariot kan räntan vara högre, några hyror falla bort och driften bli dyrare.

Räkna både per år och per månad

Årskalkylen passar bäst för helheten. Månadskalkylen visar när likviditeten kan bli ansträngd. Värmekostnaderna är exempelvis ofta högre under vintern, medan vissa hyror och kostnader kan betalas kvartalsvis.

En fastighet kan alltså visa ett positivt årsresultat men ändå få månader där utbetalningarna är större än inbetalningarna. En kontant buffert behövs även när årsberäkningen ligger över break even.

Ett verktyg gör scenarierna lättare att jämföra

Med en break even-kalkylator för hyresfastigheter går det att ändra hyror, drift, ränta och amortering och direkt se hur lönsamhetsgränsen flyttas. Det ger en tydligare bild än en enda optimistisk kalkyl.

Break even är inte ett bevis på att köpet är bra. En fastighet som bara precis täcker kostnaderna lämnar litet utrymme för fel. En starkare affär klarar både normala betalningar och ett par sämre månader utan att ekonomin faller under noll.